T1
lot n° 701

Le programme

Ce lot fait partie de
Residhome - Nantes - Les Berges de la Loire.

- Emplacement & prestations :Emplacement urbain qualitatif, dans le secteur Euronantes Gare, proche de la Cité des Congrès, du Jardin des Plantes, de la gare SNCF et du centre-ville.Résidence hôtelière / appart’hôtel 4 étoiles, exploitée avec logements meublés et services para-hôteliers : accueil 24h/24, ménage, linge, Wi-Fi, salle de fitness, parking, petit-déjeuner, laverie et salle de réunion.Résidence composée de 144 logements meublés de standing, avec studios et deux-pièces équipés. - Investissement & bail commercial :Bail commercial renouvelé en 2020, pour une durée ferme de 9 ans, sans résiliation triennale.Loyer payable trimestriellement à terme échu les 30 mars, 30 juin, 30 septembre et 30 décembre.Indexation prévue sur l’IRL.Point positif : clause de bonus de loyer complémentaire si le chiffre d’affaires annuel hébergement de la résidence dépasse 2 300 000 € HT.- Gestion locative :Syndic : S.A.S. Lincoln François 1er, nommé du 1er juillet 2025 au 30 juin 2028. Le PV précise que le syndic et l’exploitant sont indirectement liés au groupe Réside Études.À la charge du preneur : entretien courant, réparations locatives, assurances d’exploitation, charges de fonctionnement de l’immeuble et gestion opérationnelle.À la charge du bailleur : taxe foncière, TEOM, grosses réparations article 606, travaux lourds, toiture, façades, fonds travaux ALUR et travaux de copropriété relevant du propriétaire.- À noter : PV d’AG 2025 – Points essentielsAG tenue le 25 juin 2025 pour la copropriété Résidence Les Berges de la Loire.Comptes 2024 approuvés : 322 180,04 €.Budget 2025 révisé : 338 505 € TTC ; budget 2026 approuvé : 345 930 € TTC.Seuils de contrôle fixés à 5 000 € HT pour consultation du conseil syndical, mise en concurrence et dépenses engagées par le syndic hors budget.PPPT / PPT à suivre : sujets identifiés sur porte d'un logement, traces de coulures, sols, parties communes, escaliers et système de production d’eau chaude sanitaire.Points de vigilance en questions diverses : hausse rapide des appels de fonds travaux, montant du gardiennage contesté, demande du classeur de sécurité et attente du rapport PPPT complet.Conclusion :Actif urbain cohérent, bien situé à Nantes, avec une vraie logique affaires / tourisme / séjour moyenne durée.Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant une résidence exploitée par un gestionnaire identifié, dans une métropole liquide. Vigilances principales :bail à horizon 2028, donc visibilité correcte mais limitée ;taxe foncière et TEOM à la charge du bailleur ;niveau de charges copropriété élevé ;PPPT / travaux à suivre ;lien syndic / exploitant à intégrer dans la lecture de gouvernance.