T1
lot n° 1

Le programme

Ce lot fait partie de
La Grande Motte - Les Terrasses du Parc.

- Emplacement & prestationsRésidence de tourisme classée 2 étoiles dans un environnement calme, en bordure de parc, centre-ville accessible à pied, plage du centre-ville à environ 1 km, proximité de Montpellier et de la Camargue.Résidence familiale composée d’appartements avec terrasse ou patioCopropriété construite dans une période répertoriée entre 1975 et 1993, comprenant 95 lots, dont 53 lots principaux, 50 lots d’habitation et 42 stationnements.- ExploitantExploitant contractuel : PV Exploitation France SAS, société du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs.Le groupe présente une situation opérationnelle assainie : sur les neuf premiers mois de l’exercice 2025/2026, les activités touristiques progressent de 4,5 %, avec un chiffre d’affaires économique Groupe de 1,304 Md€ et un objectif annuel d’EBITDA ajusté maintenu à 185 M€. La marque Pierre & Vacances affiche notamment une progression de 9,1 % au troisième trimestre. Résultats officiels du troisième trimestre 2025/2026. Un projet de prise de contrôle par Mubadala Capital est en cours. L’accord bénéficie d’engagements représentant 80,13 % du capital, mais l’opération reste soumise aux autorisations et conditions réglementaires, avec un dépôt de l’offre attendu au plus tard au premier trimestre 2027. Cette évolution capitalistique ne modifie pas actuellement les obligations du bail, mais mérite d’être suivie.- Investissement & bail commercialAvenant & renouvellement du bail en cours: 1er octobre 2026 au 30 septembre 2035, soit une durée contractuelle de neuf ans.Vigilance majeure : l’avenant est soumis à la signature d’au moins 28 lots de la résidence avant le 30 septembre 2026. Cette condition est stipulée dans l’intérêt exclusif du preneur, qui doit notifier sa réalisation, son échec ou sa renonciation au plus tard le 31 octobre 2026. La réalisation de cette condition devra donc impérativement être justifiée.L’avenant ne précise pas expressément que le bail est ferme sans résiliation triennale. Les autres clauses du bail d’origine restant applicables, il convient de consulter celui-ci avant de présenter définitivement le bail comme « ferme neuf ans ».Indexation annuelle sur l’IRL, avec variation plafonnée à 2 % par an, à la hausse comme à la baisse.En cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur bénéficie du statut des baux commerciaux et peut prétendre à une indemnité d’éviction.- Travaux contractuelsProgramme de rénovation prévu pour le logement avec répartitionPierre & Vacances : 35 %Bailleur : 65 %Une seconde obligation de travaux est prévue au terme du bail en 2035 : travaux d’adaptation du confort, du mobilier et de la décoration, à la charge du bailleur. Cette obligation de fin de bail est distincte de la participation actuelle doit être intégrée dans la projection patrimoniale.- Gestion locative et chargesSyndic : SOGIRE, société appartenant au groupe Pierre & Vacances-Center Parcs.Le preneur supporte notamment :les charges locatives et de fonctionnement récupérables ;l’entretien courant et les réparations locatives ;la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;les remplacements résultant d’un défaut d’entretien ou d’une détérioration qui lui est imputable.Le bailleur conserve notamment :la taxe foncière et les taxes légalement attachées à la propriété ;les honoraires de syndic ;les cotisations au fonds travaux ;les travaux de l’article 606 du Code civil ;les gros équipements, façades, huisseries, mises en conformité et remplacements liés à la vétusté.Tant que SOGIRE reste syndic, les charges récupérables sont réglées directement par le preneur. Certaines charges non récupérables avancées pour le bailleur peuvent être imputées sur le loyer.À noter : PV d’AG du 20 mai 2025 – Points essentielsParticipation limitée : 13 copropriétaires présents ou représentés sur 48, représentant 3 229/10 000 tantièmes.Comptes 2024 approuvés à l’unanimité pour 184 818,36 €. Budget prévisionnel 2026 approuvé à 191 065 €.Cotisation au fonds travaux ALUR fixée au minimum légal de 5 % du budget prévisionnel, soit environ 9 553 € par an pour l’ensemble de la copropriété.Les deux propositions de réalisation du DPE collectif, par SOCOTEC et Audit Technic, ont été rejetées. Cette obligation reste donc à régulariser.Réalisation du PPPT confiée à SOCOTEC pour 4 440 € TTC. Le rapport doit ensuite être présenté aux copropriétaires afin de déterminer et voter l’éventuel plan de travaux sur dix ans.Un courrier de la mairie concernant le ravalement est mentionné à titre d’information, sans travaux ni budget votés dans ce PV.Le PPPT, le DPE collectif non encore commandé et le sujet du ravalement constituent les principaux éléments à surveiller lors de la prochaine assemblée générale.Conclusion : Actif de tourisme littoral bénéficiant d’un emplacement cohérent, à proximité du centre-ville et de la plage, avec une exploitation confiée à un acteur national dont les performances opérationnelles sont actuellement bien orientées.Le renouvellement jusqu’en 2035 apporte une visibilité intéressante, mais celle-ci reste conditionnée à la levée formelle de la condition des 28 signatures.L’opération doit intégrer immédiatement la participation aux travaux puis une nouvelle enveloppe de travaux indexée au terme du bail.La copropriété est ancienne et entre dans une phase de diagnostic : PPPT en cours, DPE collectif non engagé et ravalement évoqué.Lecture patrimoniale favorable sous conditions, adaptée à un investisseur recherchant un actif LMNP géré en station balnéaire, sans occupation personnelle et sans gestion locative quotidienne.Points de contrôle préalables indispensables :attestation de réalisation ou de renonciation à la condition suspensive ;communication du bail commercial d’origine afin de vérifier la résiliation triennale et les clauses non modifiées ;calendrier précis des travaux de rénovation et confirmation de leur paiement ;remise du PPPT et du prochain PV d’AG ;estimation du reste à charge futur lié au ravalement et aux travaux de fin de bail.