T1
lot n° 103

Le programme

Ce lot fait partie de
Nexity Studéa - Cachan - Les Lauréades de Cachan.

- Emplacement & prestations :Résidence étudiante Studéa Cachan, anciennement Les Lauréades de Cachan, située 47 rue Marcel Bonnet, 94230 Cachan.Résidence réalisée / livrée en 2012, avec permis de construire délivré le 27 janvier 2010. (PSS Archi)Ensemble composé de 335 studios et 56 parkings en sous-sol. (PSS Archi)Emplacement cohérent pour une résidence étudiante :en lisière / proximité du campus de l’ESTP ;environ 10 minutes à pied du RER B Bagneux ;accès rapide vers Paris et la Cité Internationale Universitaire ;résidence adaptée à une clientèle étudiante et jeunes actifs. (Consultim)- Investissement & bail commercial :Exploitant : Nexity Studéa, venant aux droits d’Icade Résidences Services / Nexity Résidences Services.Bail initial à effet du 1er septembre 2012 jusqu’au 31 août 2021.Bail renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2021.Échéance théorique : 30 septembre 2030, avec faculté pour le preneur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.Indexation :révision annuelle au 1er octobre ;base IRL du 1er trimestre ;variation négative neutralisée ;variation positive plafonnée à 2,5 %.- Gestion locative :Gestion assurée par Nexity Studéa, dans le cadre d’une résidence étudiante meublée sous bail commercial.Syndic : Citya EIC, avec gestionnaire identifiée : Marie Zacarias.Éléments spécifiques du renouvellement :financement par le bailleur de kits vaisselle, linge et ménage pour 200 € HT par logement, déduits des loyers à devoir au 31 mars 2022 ;financement par le bailleur du remplacement des sols en moquette du 1er au 6e étage ;accord du bailleur sur la libre location des parkings par Studéa avec un prestataire extérieur ;financement par Studéa de caméras supplémentaires et du réaménagement des locaux d’exploitation.- À noter : PV d’AG 2025 – Points essentielsAG annuelle tenue le 30 septembre 2025 pour la résidence Les Lauréades de Cachan.Comptes 2024/2025 approuvés : 410 833,59 € TTC.Budget prévisionnel 2025/2026 :initialement voté à 473 330 € TTC ; ramené à 452 080 € TTC.Fonds travaux :cotisation proposée à 5 % du budget, soit 22 604 € ;résolution rejetée pour défaut de majorité.Point positif :autorisation donnée à Nexity Studéa de réaliser à ses frais exclusifs, donc pris en charge à 100 % par Studéa, les travaux de rénovation du hall d’entrée et éventuellement des couloirs attenants.Travaux votés / suivis :remplacement d’un ballon d’eau chaude sanitaire HS, financé par le fonds travaux ALUR ;élagage complet des arbres arrière : 2 430 € TTC ;réparation du variateur de fréquence HS d’un ascenseur : 5 390 € TTC ;remplacement de 11 bornes anti-stationnement : 3 344 € TTC.Lecture patrimoniale :budget de copropriété élevé ;travaux techniques récurrents ;gouvernance à surveiller, plusieurs résolutions importantes ayant été rejetées faute de majorité.Conclusion :Actif étudiant cohérent, situé en première couronne parisienne, avec un positionnement solide autour de l’ESTP, du RER B et de la proximité avec Paris.Produit intéressant pour un investisseur LMNP recherchant :une résidence étudiante exploitée par un gestionnaire identifié ;un bail renouvelé jusqu’en 2030 ;une résidence de taille significative avec 335 studios.Vigilances principales :faculté de sortie triennale au profit du preneur ;bail initial complet nécessaire pour sécuriser la répartition des charges ;budget copropriété élevé ;fonds travaux et gouvernance à suivre ;travaux techniques récurrents : ECS, ascenseur, sols, hall et parties communes.